공장 매물을 보다 보면 건축물대장에 용도가 공장으로 올라 있는 건물을 흔히 만납니다. 원래 공장이었으니 기계만 들여놓으면 등록까지 되겠다고 생각하기 쉽습니다. 그렇지 않은 경우가 있습니다.
공장등록을 알아보시다 보면 공장설립승인과 제조시설설치승인이라는 두 말을 만나게 됩니다. 신청서도 비슷하고, 승인을 받아 시설을 갖춘 뒤 완료신고를 거쳐 공장등록으로 이어지는 흐름도 같아서 헷갈립니다. 그런데 쓰이는 상황이 다르고, 그 차이가 임대차계약의 성패를 가릅니다.
새로 짓는다면 공장설립승인, 이미 있는 공장에 들어간다면 제조시설설치승인입니다. 둘 다 공장건축면적 500㎡ 이상일 때 문제가 됩니다.
이미 지어진 공장을 빌려 공장등록을 하시려면, 그 건물이 산업집적법 제14조의3이 정한 제조시설설치승인 대상 공장건축물에 들어가는지부터 확인해야 합니다. 건축물대장의 용도만으로는 알 수 없습니다. 건물을 가진 사람이 아니어도 적법한 사용권원이 있으면 임차 사업자도 받을 수 있습니다.
Q. 공장설립승인과 제조시설설치승인은 무엇이 다릅니까
산업집적법은 공장건축면적이 500㎡ 이상인 공장을 새로 짓거나 늘릴 때, 또는 업종을 바꿀 때 공장설립승인을 받도록 하고 있습니다. 비어 있던 자리에 공장을 조성해 나가는 단계에 쓰는 절차입니다.
제조시설설치승인은 그 반대편입니다. 건물은 이미 서 있고, 그 안에 제조시설을 들여 제조업을 하려는 사람이 받는 절차입니다. 새로 짓는 것이 아니므로 공장 건축 단계가 없습니다.
두 절차 모두 승인을 받고 시설을 갖춘 뒤 완료신고를 거쳐 공장등록으로 이어집니다. 그래서 겉모습이 닮아 보이지만, 출발점이 다릅니다.
| 구분 | 공장설립승인 | 제조시설설치승인 |
|---|---|---|
| 언제 쓰나 | 공장을 새로 짓거나 늘릴 때, 업종을 바꿀 때 | 이미 지어진 공장건축물에 제조시설을 들일 때 |
| 건축 단계 | 있습니다 | 없습니다 |
| 흐름 | 승인 → 건축 → 제조시설 설치 → 완료신고 → 공장등록 | 승인 → 제조시설 설치 → 완료신고 → 공장등록 |
| 누가 받나 | 공장을 조성하는 사업자 | 그 건물에서 제조업을 하려는 사람 (소유자가 아니어도 됩니다) |
Q. 건축물대장에 공장이라고 적혀 있으면 등록이 됩니까
대장에 공장이라는 글자가 찍혀 있다고 해서 제조시설설치승인까지 따라오는 것은 아닙니다. 대장의 용도는 그 건물이 무엇으로 지어졌는지를 적은 것이고, 승인은 그 건물이 법이 정한 대상에 들어가는지를 따로 판단합니다.
공장건축면적 500㎡ 이상인 기존 건축물에 새 사업자로 들어가 제조업을 하시려면, 그 건물이 승인을 받을 수 있는 공장건축물에 해당하는지를 먼저 확인해야 합니다. 이 확인을 건너뛰고 계약부터 하면 되돌리기 어렵습니다.
「원래 공장이었으니 기계만 들여놓으면 된다」
건물이 공장의 모습 그대로 서 있어도 공장등록이 이미 사라진 상태인 경우가 많습니다. 그 건물에 새 사업자가 들어가려면 제조시설설치승인을 다시 거쳐야 하고, 그 승인이 되는 건물인지는 이력을 봐야 알 수 있습니다.
Q. 제조시설설치승인은 어떤 건물이 받을 수 있습니까
실무에서 가장 자주 만나는 것은 예전에 공장등록이 되어 있던 공장입니다. 건물은 그대로인데 등록만 없어진 상태라고 보시면 됩니다.
새 사업자가 그 건물에 제조시설을 다시 들이려 할 때 거치는 절차가 제조시설설치승인이고, 승인을 받으면 새 사업자 이름으로 공장등록까지 이어집니다. 근거 조문도 분명합니다.
기존 사업자와 새 사업자가 밟는 길을 나란히 놓으면 이렇습니다.
| 기존 사업자 | 새로운 사업자 |
|---|---|
| 공장설립승인 | 제조시설설치승인 |
| 공장 건축 | 제조시설 설치 |
| 완료신고와 공장등록 | 완료신고 |
| 폐업, 제조시설 철거 | 새 사업자 이름으로 공장등록 |
| 기존 공장등록 취소 |
Q. 건물 주인이 아니어도 받을 수 있습니까
받을 수 있습니다. 다만 이유를 정확히 짚어 두어야 오해가 없습니다.
제14조의3이 승인의 주체로 적고 있는 것은 건물 소유자가 아니라, 그 공장건축물의 전부 또는 일부에 제조시설을 설치하여 제조업을 하려는 자입니다. 반드시 건물을 가진 사람이 받아야 하는 절차가 아닙니다.
사는 것이든 빌리는 것이든 마찬가지입니다. 그 공장을 쓸 적법한 권원이 확보되어 있다면, 임차 사업자도 제조시설설치승인을 거쳐 공장등록까지 나아갈 수 있습니다.
Q. 계약 전에 무엇을 확인해야 합니까
500㎡ 이상인 공장을 임차해 제조업을 하실 계획이라면, 임대차계약서에 서명하기 전에 아래를 차례로 짚어 보시기 바랍니다.
여섯 가지 중 넷째가 자주 걸립니다. 등록이 취소된 사유가 폐업이나 제조시설 멸실이면 제14조의3의 대상에 들어갈 여지가 있지만, 다른 사유라면 그렇지 않을 수 있습니다. 매물을 보실 때 중개인에게 「공장등록이 왜 없어졌는지」를 물어 두시면 다음 단계가 빨라집니다.
Q. 공장등록이 되는지는 무엇으로 갈립니까
한 가지로 정해지지 않습니다. 겉보기에 멀쩡한 공장이고 대장에도 공장이라고 적혀 있어도, 새로 들어오는 임차인이 반드시 등록할 수 있는 것은 아닙니다. 여러 요소가 한꺼번에 맞물립니다.
그래서 공장등록이 꼭 필요한 사업이라면, 계약 전에 등록이 가능한지부터 확인하시는 편이 안전합니다. 계약을 맺고 나서 알게 되면 보증금과 시간이 함께 묶입니다.
□ 공장건축면적이 500㎡ 이상인가
□ 공장등록 이력과 취소 사유를 확인했는가
□ 제조시설설치승인 대상 공장건축물에 해당하는가
□ 하려는 업종을 그 자리에서 할 수 있는가
□ 입지규제와 환경 규제를 확인했는가
□ 임대인에게 적법한 사용권원을 확보할 수 있는가
자주 묻는 질문
500㎡ 미만이면 공장등록을 안 해도 됩니까
개별입지라면 면적에 따라 등록하지 않아도 되는 경우가 있습니다. 다만 산업단지에 들어가는 경우에는 면적과 상관없이 등록해야 하고, 임대신고와 입주계약이라는 절차가 따로 붙습니다. 어느 쪽인지부터 확인하셔야 합니다.
공장등록을 꼭 해야 하는 이유가 무엇입니까
직접생산확인과 조달 입찰, 정책자금, 각종 지원사업에서 공장등록증을 요구합니다. 제조업을 실제로 하신다면 대부분 필요하게 됩니다.
임대인이 협조하지 않으면 어떻게 됩니까
그 공장을 쓸 적법한 권원이 확보되어야 하므로 임대인의 서류 협조가 필요한 대목이 있습니다. 계약서를 쓰기 전에 어떤 서류가 필요한지 정리해 두고, 그 협조를 계약 조건에 넣어 두시는 편이 안전합니다.
승인을 받으면 바로 공장등록이 됩니까
아닙니다. 승인을 받은 뒤 제조시설을 실제로 설치하고 완료신고를 거쳐야 공장등록으로 이어집니다. 승인은 출발선이지 결승선이 아닙니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(산업집적법) 제14조의3
면적 기준과 승인 대상은 법령 개정이나 지자체 운용에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신청 전에 관할 시군구 또는 산업단지관리기관에 확인하시기 바랍니다.
건물은 그 자리에 남아 있어도, 공장의 이력은 머무는 사람이 바뀔 때마다 새로 쌓입니다. 그 첫 줄을 계약서가 아니라 확인으로 시작하시기 바랍니다.
행정사사무소 채움은 천안과 아산 일대에서 공장설립승인과 제조시설설치승인, 공장등록과 그에 딸린 인허가를 한데 묶어 봅니다. 빌리려는 공장이 등록 가능한 건물인지부터 확인해 드립니다.
이 글은 일반적인 정보를 정리한 것입니다. 개별 사안은 건물의 이력과 지역, 업종에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
