건축 착공신고와 사용승인, 순서가 어떻게 되나요?

업무 안내 · 건설·부동산·토지 · 2026.10.03

허가를 받아 두고 미루다 보면, 허가 자체가 사라집니다.

🔑 핵심 답변

건축 허가를 받으면 2년 안에 공사를 시작해야 하고, 사유가 있으면 1년 범위에서 연장을 받을 수 있습니다(「건축법」 제11조 제7항). 공사를 시작할 때는 착공신고를 해야 합니다(제21조). 착공신고에는 설계도서, 시공자와의 계약서, 감리계약서가 들어갑니다. 공사를 마치면 사용승인을 신청하고, 검사를 거쳐 사용승인서를 받아야 그 건축물을 쓸 수 있습니다(제22조). 공사가 다 끝나지 않았는데 일부를 먼저 써야 한다면 임시사용승인을 받는 길이 있습니다. 사용승인을 받기 전에 입주하거나 영업을 시작하면 위반이 되고, 사용승인 이후에야 건축물대장 생성과 등기, 지목변경이 가능해집니다.

전체 순서

단계	해야 할 일	근거
허가	건축 허가 (신고 대상은 건축신고)	법 제11조·제14조
착공	착공신고 — 허가 후 2년 안에	법 제21조
공사	감리자의 감리, 중간 검사	법 제25조
준공	사용승인 신청	법 제22조
검사	현장 검사	시행규칙 제16조
사용	사용승인서 교부 후 사용	법 제22조
정리	건축물대장 생성, 등기, 지목변경

🔑 핵심 답변

허가를 받고 2년 안에 착공하지 않으면 허가가 취소될 수 있습니다. 연장은 1년 범위에서 가능하지만 사유를 적어 미리 신청해야 합니다.

착공신고에 들어가는 것

✅ 확인할 것

착공신고서
설계도서 — 허가 도서와 같아야 합니다
시공자와의 공사 계약서
감리계약서와 감리자 지정 서류
현장관리인 선임 서류 (소규모 공사)
착공 전 안전 관련 서류 — 해당하는 경우
도로 점용·굴착 등 다른 허가 서류 — 필요한 경우

⚠️ 주의

감리자를 지정하지 않고 공사를 시작하는 일이 소규모 현장에서 자주 있습니다. 감리계약서가 없으면 착공신고가 되지 않고, 신고 없이 공사하면 위반입니다.

💡 설계 변경은 미리 정리하십시오

공사 중에 바꾼 것을 사용승인 때 한꺼번에 처리하려 하면 막힙니다. 변경 허가나 변경 신고를 그때그때 해 두는 쪽이 전체 일정이 짧습니다.

사용승인 신청에 들어가는 것

✅ 확인할 것

사용승인 신청서
감리완료보고서 (감리 대상인 경우)
준공 도면 — 실제로 지어진 대로
현장 사진
각종 설비 시험 성적서 — 전기, 소방, 승강기, 가스
정화조 준공 관련 서류
토지·건축물 관련 서류
다른 법령에 따른 준공·검사 서류 — 개발행위 준공검사 등

💡 설비 검사 일정이 전체를 늦춥니다

전기, 소방, 승강기, 가스는 각각 다른 기관의 검사를 받습니다. 이 일정을 공사 막바지가 아니라 미리 잡아 두지 않으면 사용승인이 몇 주씩 밀립니다. 개업일이 정해져 있다면 여기서부터 역산하십시오.

임시사용승인

공사가 전부 끝나지 않았지만 일부를 먼저 써야 할 때 신청합니다(제22조 제3항). 기간을 정해 승인하고, 연장이 가능합니다.

	내용
쓰는 경우	상가 일부 선개장, 단계적 입주
조건	안전과 피난에 지장이 없어야 합니다
기간	정해진 기간 — 연장 가능
주의	기간이 지나면 사용할 수 없습니다