농지에 집·창고를 지으려면? 농지전용허가

업무 안내 · 건설·부동산·토지 · 2026.10.03

땅을 사기 전에 확인해야 할 것은 지목이 아니라, 그 자리에서 전용이 되는지입니다.

🔑 핵심 답변

농지를 농사 외의 용도로 쓰려면 농지전용허가를 받아야 합니다(「농지법」 제34조). 농업인 주택이나 농수산물 간이처리시설처럼 법이 정한 시설은 허가가 아니라 신고로 됩니다(제35조). 전용이 되면 농지보전부담금을 내야 하고, 금액은 전용 면적에 개별공시지가의 30퍼센트를 곱해 계산하되 제곱미터당 상한이 정해져 있습니다(제38조, 시행령 제53조). 허가권자는 전용 면적에 따라 시장·군수, 시·도지사, 농림축산식품부장관으로 나뉩니다. 농업진흥지역 안의 농지는 허용되는 시설이 크게 제한되므로, 땅을 보기 전에 농업진흥지역 여부를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

먼저 볼 것은 농업진흥지역입니다

	허용되는 것
농업진흥구역	농업 관련 시설 중심 — 일반 주택·창고는 대부분 불가
농업보호구역	진흥구역보다 완화 — 일부 시설 가능
그 밖의 농지	전용허가로 비교적 폭넓게 가능

🔑 핵심 답변

토지이용계획확인서에서 농업진흥지역 표시를 먼저 보십시오. 진흥구역이면 아무리 조건이 좋아도 일반 주택이나 창고는 안 됩니다. 지목이 "전"이냐 "답"이냐는 그 다음 문제입니다.

허가와 신고

	어떤 경우	근거
신고	농업인 주택, 농축산업용 시설, 농수산물 간이처리시설 등	법 제35조
허가	그 밖의 전용	법 제34조
협의	도시지역 편입 등 일정한 경우	법 제34조 제2항

💡 농업인 주택은 요건이 있습니다

"농업인"에 해당하는지, 세대원 수와 기존 주택 보유 여부, 면적 한도를 봅니다. 농업경영체 등록이 되어 있는지가 실제 심사에서 중요합니다.

허가권자

전용하려는 면적에 따라 나뉩니다. 면적 구간은 시행령으로 정해지며, 커질수록 상급 기관으로 올라갑니다.

면적	허가권자
작은 규모	시장·군수·구청장
중간 규모	시·도지사
큰 규모	농림축산식품부장관

🗓 최신 확인 포인트

면적 구간은 「농지법 시행령」으로 정해지고 개정됩니다. 2026년 10월 기준으로도 신청 전에 관할 시·군 농지 담당 부서에 면적별 처리 기관을 확인하십시오.

농지보전부담금

계산 — 전용 면적 × 개별공시지가 × 30퍼센트
상한 — 제곱미터당 상한 금액이 시행령에 정해져 있습니다
납부 시기 — 허가 전에 납부하거나 분할 납부 승인을 받습니다
감면 — 공공시설, 농업용 시설 등 일정한 경우 감면됩니다
환급 — 허가가 취소되거나 전용하지 않게 되면 환급 사유가 생깁니다

🗓 최신 확인 포인트

제곱미터당 상한 금액은 「농지법 시행령」 제53조에 정해져 있고 개정될 수 있습니다. 2026년 10월 기준으로 금액을 확인한 뒤 공시지가로 계산해 보시면 실제 부담을 미리 알 수 있습니다.

⚠️ 주의

부담금이 생각보다 큽니다. 개별공시지가가 높은 자리라면 부담금만 수천만원이 되는 경우가 있습니다. 토지 매매계약 전에 계산해 보십시오.

무엇을 내나

✅ 확인할 것

농지전용허가 신청서 또는 전용신고서
전용 목적과 사업계획서
토지 등기사항전부증명서와 지적도
토지이용계획확인서
전용하려는 구역을 표시한 도면 — 면적 산출 근거
피해 방지 계획 — 인접 농지의 영농에 지장이 없도록
농업인 주택이면 — 농업경영체 등록확인서, 주민등록표

💡 인접 농지 피해 방지 계획을 가볍게 보지 마십시오

배수, 토사 유출, 일조, 통로 확보를 적습니다. 인접 농지 소유자의 민원이 들어오면 이 계획서가 유일한 방어가 됩니다.

허가받은 뒤

	내용
착공 기한	허가 목적대로 사용하지 않으면 허가 취소 사유(법 제39조)
목적 변경	다른 용도로 쓰려면 변경 절차가 필요합니다
원상회복	허가 취소 시 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다
지목변경	건축물 사용승인 뒤에 신청합니다

💡 행정사가 돕는 자리

그 자리에서 되는지(농업진흥지역·용도지역·진입도로), 허가인지 신고인지, 부담금이 얼마인지를 계약 전에 확인해 드리는 일입니다. 땅을 산 뒤에 알게 되면 되돌릴 수 없습니다.