임야에 무엇을 지으려면? 산지전용허가

업무 안내 · 건설·부동산·토지 · 2026.10.03

싸게 나온 임야를 보면 대개 이유가 있습니다. 경사가 세거나 보전산지입니다.

🔑 핵심 답변

산지를 다른 용도로 쓰려면 산지전용허가를 받아야 합니다(「산지관리법」 제14조). 법이 정한 일부 시설은 신고로 됩니다(제15조). 심사에서 가장 많이 걸리는 것은 두 가지입니다. ① 평균 경사도 — 일정 각도를 넘으면 허가가 나지 않고, 보전산지는 기준이 더 엄격합니다. ② 표고 — 산 정상부에 가까우면 제한됩니다. 허가를 받으면 대체산림자원조성비를 내야 하고, 금액은 산림청이 해마다 고시하는 단위면적당 금액으로 계산합니다(제19조). 복구에 필요한 비용도 예치해야 합니다(제38조). 보전산지(임업용·공익용)는 허용되는 시설이 크게 제한되므로, 땅을 보기 전에 보전산지 여부와 경사도를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

먼저 두 가지를 봅니다

	확인	어디서
산지 구분	보전산지(임업용·공익용) / 준보전산지	토지이용계획확인서
평균 경사도	기준 각도 이하인지	현황 측량 또는 임상도
표고	산 정상부 기준 이하인지	지형도
입목축적	주변 평균의 일정 비율 이하	산림조사

🔑 핵심 답변

준보전산지인지 보전산지인지가 첫 갈림길입니다. 공익용산지는 사실상 개발이 막혀 있다고 보시는 쪽이 맞습니다. 임업용산지는 허용 시설이 정해져 있습니다.

경사도가 실제 관문입니다

평균 경사도는 전용하려는 구역을 격자로 나눠 계산합니다. 한쪽이 가파르면 평균이 올라가므로, 구역을 어떻게 잡느냐로 결과가 바뀌는 경우가 있습니다.

현황 측량으로 실제 경사도를 먼저 재 봅니다
구역 경계를 조정해 가파른 부분을 제외할 수 있는지 봅니다
지자체 조례로 기준이 더 엄격한 곳이 있습니다 — 반드시 조례를 확인하십시오
절토·성토 계획이 과하면 재해 위험으로 반려됩니다

⚠️ 주의

지자체 조례가 법보다 엄격한 경우가 많습니다. 같은 경사도인데 옆 군에서는 되고 우리 군에서는 안 되는 일이 실제로 있습니다. 법만 보고 판단하면 안 됩니다.

돈이 두 군데 듭니다

	무엇	성격
대체산림자원조성비	전용 면적 × 단위면적당 금액	내는 돈
복구비 예치	복구에 필요한 비용	예치 후 복구 완료 시 반환

🗓 최신 확인 포인트

대체산림자원조성비의 단위면적당 금액은 산림청이 해마다 고시하고, 준보전산지와 보전산지에 따라 다르며 개별공시지가에 연동되는 부분이 있습니다. 2026년 10월 기준 고시를 확인해 계산하십시오.

💡 복구비는 돌려받습니다

복구비 예치는 세금이 아니라 보증금입니다. 복구를 마치면 반환됩니다. 다만 현금 대신 보증보험으로 갈음할 수 있는 경우가 있어 자금 부담을 줄일 수 있습니다.