지목변경, 언제 할 수 있나요?

업무 안내 · 건설·부동산·토지 · 2026.10.03

"지목부터 바꾸면 되는 줄 알았다"가 가장 흔한 오해입니다. 순서가 거꾸로면 시간과 돈이 함께 헛돕니다.

🔑 핵심 답변

지목은 땅의 현재 쓰임을 장부에 적어 두는 것이라, 쓰임이 실제로 바뀐 뒤에 따라옵니다. 밭(전)이나 임야에 집을 지으려면 ① 농지전용허가 또는 산지전용허가 → ② 개발행위허가와 형질변경 공사 → ③ 건축과 사용승인 → ④ 지목변경 신청 순서를 밟습니다. 전용허가 없이 지목만 바꾸는 것은 되지 않습니다. 지목변경 신청은 사유가 생긴 날부터 60일 안에 해야 하고(「공간정보관리법」 제81조), 농지를 전용하면 농지보전부담금을 내야 합니다. 부담금은 개별공시지가의 30%이되 ㎡당 50,000원이 상한입니다.

왜 지목부터 못 바꾸나

지목은 땅의 현재 쓰임을 기록하는 칸입니다. 계획이 아니라 사실을 적습니다. 그래서 밭을 밭으로 쓰고 있는데 지목만 대(垈)로 바꿔 달라고 하면 받아 주지 않습니다. 먼저 쓰임을 바꿀 자격(전용허가)을 받고, 실제로 바꾸고(공사·건축), 그 사실을 장부에 반영하는 것이 지목변경입니다.

🔑 핵심 답변

지목변경은 맨 마지막입니다. 땅을 사기 전에 "지목만 바꾸면 된다"는 말을 들었다면 그 자리에서 다시 확인하십시오.

전체 순서

차례	무엇을	어디에
1	농지전용허가 / 산지전용허가	시·군·구 농지(산림) 부서
2	개발행위허가 · 형질변경	시·군·구 도시계획 부서
3	건축허가·착공·사용승인	시·군·구 건축 부서
4	지목변경 신청	시·군·구 지적 부서

네 단계가 서로 다른 부서입니다. 한 곳에서 다 되지 않고, 앞 단계 서류가 뒤 단계의 요건이 됩니다. 그래서 순서가 틀리면 다시 시작해야 합니다.

⚠️ 주의

면적과 용도에 따라 전용이 허가가 아니라 협의나 신고로 갈리기도 합니다. 어느 쪽인지에 따라 기간과 서류가 달라지므로 첫 단계에서 확인하십시오.

돈이 얼마나 드나

가장 큰 몫은 농지보전부담금(임야는 대체산림자원조성비)입니다. 공사비와 별개로 나갑니다.

항목	계산
농지보전부담금	전용면적(㎡) × 개별공시지가(원/㎡) × 30%
상한	㎡당 50,000원 (평당 약 165,290원)
감면	용도와 시설에 따라 감면율이 적용되는 경우가 있습니다

💡 빨리 셈해 보려면

개별공시지가가 ㎡당 100,000원이면 30%는 30,000원이라 그대로 부과되고, 200,000원이면 30%가 60,000원이지만 상한에 걸려 50,000원으로 잡힙니다. 300평(약 991㎡)이면 상한 기준으로 약 4,955만원입니다.

🗓 최신 확인 포인트

㎡당 상한 50,000원은 「농지법 시행령」에 정해진 값이고 개별공시지가는 해마다 바뀝니다. 실제 금액은 신청 시점에 관할 농지 부서에서 산정받으십시오. 농림축산식품부 농지정보포털에 계산기도 있습니다.