건축물 용도변경, 신고인가요 허가인가요?
같은 공간인데 무엇을 하느냐에 따라 허가를 받아야 할 수도, 아무것도 안 해도 될 수도 있습니다.
건축물의 용도를 바꾸려면 「건축법」 제19조에 따라 허가, 신고, 또는 건축물대장 기재내용 변경 신청 중 하나를 해야 합니다. 법은 건축물의 용도를 아홉 개 시설군으로 묶어 순서를 정해 두었습니다. 바꾸려는 용도가 상위 시설군에 속하면 허가, 하위 시설군이면 신고입니다. 같은 시설군 안에서 용도만 바꾸는 것이라면 건축물대장 기재내용 변경 신청으로 됩니다. 용도변경 면적이 100제곱미터 이상이면 사용승인 절차가 준용되므로, 공사를 마치고 사용승인을 받아야 합니다. 어느 경우든 바꾸려는 용도가 그 용도지역에서 허용되는지, 주차 대수와 정화조 용량, 소방시설이 새 용도 기준을 충족하는지가 실제 관문입니다.
아홉 개 시설군
위에서 아래로 번호가 붙어 있고, 번호가 작은 쪽이 상위입니다. 상위로 올라가면 허가, 하위로 내려가면 신고입니다.
| 순위 | 시설군 | 들어가는 용도(예) |
|---|---|---|
| 1 | 자동차 관련 | 주차장, 정비공장 |
| 2 | 산업 등 | 공장, 창고, 위험물저장, 묘지 |
| 3 | 전기통신 | 방송통신시설, 발전시설 |
| 4 | 문화·집회 | 공연장, 종교시설, 관람장, 위락시설 |
| 5 | 영업 | 판매, 운동, 숙박, 다중생활시설 |
| 6 | 교육·복지 | 의료, 교육연구, 노유자, 수련 |
| 7 | 근린생활 | 1·2종 근린생활시설 |
| 8 | 주거업무 | 단독·공동주택, 업무시설, 교정 |
| 9 | 그 밖 | 동식물 관련, 자원순환, 야영장 |
예를 들어 근린생활시설(7)을 의료시설(6)로 바꾸면 상위로 올라가므로 허가, 반대로 의료시설을 근린생활시설로 바꾸면 신고입니다. 1종 근린생활시설과 2종 근린생활시설 사이는 같은 군이므로 대장 기재 변경입니다.
실제 관문은 셋입니다
| 무엇을 보나 | 막히면 | |
|---|---|---|
| 용도지역 | 그 지역에서 그 용도가 허용되는지 | 용도변경 자체가 불가 |
| 주차 대수 | 새 용도의 주차 기준 | 주차장 확보 또는 면적 조정 |
| 정화조 | 오수 발생량이 늘어나면 용량 증설 | 공사비가 크게 늘어납니다 |
주차와 정화조에서 대부분 걸립니다. 음식점으로 바꾸는 경우가 특히 그렇습니다. 면적당 주차 대수와 오수 원단위가 올라가 기존 설비로는 안 되는 일이 흔합니다.
전체를 바꾸면 주차 대수가 모자란데, 일부 면적만 용도변경하면 기준 안에 들어오는 경우가 있습니다. 설계 단계에서 면적을 조정해 보십시오.
소방과 그 밖
- 소방시설 — 새 용도의 기준으로 다시 봅니다. 스프링클러나 피난시설 보강이 필요할 수 있습니다
- 다중이용업이면 — 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 안전시설 등 완비증명
- 장애인 편의시설 — 용도와 규모에 따라 의무가 생깁니다
- 내화구조·방화구획 — 용도가 올라가면 기준이 강해집니다
- 학교 주변이면 — 교육환경보호구역 제한을 받는 업종이 있습니다
용도변경 하나만으로 끝나는 일이 거의 없습니다. 음식점이면 영업신고, 학원이면 학원 설립·운영 등록이 뒤에 붙습니다. 최종 영업 허가까지의 목록을 먼저 적어 두십시오.
무엇을 내나
- 용도변경 허가신청서 또는 신고서 (또는 건축물대장 기재내용 변경 신청서)
- 건축물대장과 등기사항전부증명서
- 현황 도면과 변경 후 도면
- 주차 대수 산정표
- 오수 발생량 산정과 정화조 용량 검토
- 소방시설 관련 서류 — 소방 동의가 필요한 경우
- 건물 소유자의 동의서 (임차인이 신청하는 경우)
임차인이 용도변경을 하려면 소유자의 동의가 필요합니다. 계약서에 용도변경 가능 여부를 적어 두지 않아 입점을 못 하는 일이 자주 있습니다. 임대차계약 전에 확인하십시오.
사용승인
용도변경 면적이 100제곱미터 이상이면 사용승인 절차가 준용됩니다(제19조 제5항, 제22조). 공사를 마치고 사용승인을 받아야 그 용도로 쓸 수 있습니다.
사용승인을 받기 전에 영업을 시작하면 위반건축물로 등재되고 이행강제금 대상이 됩니다. 개업 일정을 사용승인 뒤로 잡으십시오.
바꾸려는 용도가 그 자리에서 되는지, 주차와 정화조가 받쳐 주는지를 임대차계약 전에 확인해 드리는 일입니다. 뒤에 붙는 영업 허가까지 한 줄로 짜면 개업 일정을 지킬 수 있습니다.
자주 묻는 질문
같은 시설군이므로 건축물대장 기재내용 변경 신청으로 됩니다.
주차장을 확보하거나 용도변경 면적을 조정하는 방법이 있습니다. 설계 단계에서 검토하십시오.
소유자의 동의가 필요합니다. 임대차계약 전에 용도변경 가능 여부를 확인하십시오.
용도변경 면적이 100제곱미터 이상이면 받아야 합니다. 받기 전에 영업하면 위반건축물이 됩니다.
새 용도의 오수 발생량이 기존 용량을 넘으면 증설해야 합니다. 비용이 큰 항목입니다.
대장 기재 변경은 빠르고, 허가와 사용승인이 붙으면 몇 주에서 몇 달이 걸립니다.
- 「건축법」 제19조(용도변경)·제22조(건축물의 사용승인)
- 「건축법 시행령」 제14조(용도변경) 및 별표 1(용도별 건축물의 종류)
- 「주차장법」 제19조(부설주차장의 설치)
- 「하수도법」 제34조(개인하수처리시설의 설치)
- 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」 제6조(건축허가 등의 동의)
- 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」 제9조(안전시설 등의 설치·유지)
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