토지 보상금이 적다고 생각되면 어떻게 하나요?
협의서에 도장을 찍으면 끝입니다. 찍기 전에 쓸 수 있는 카드가 있습니다.
공익사업으로 토지가 수용될 때 보상금에 동의하지 않으면 협의에 응하지 않고 토지수용위원회의 재결로 갈 수 있습니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제28조). 사업시행자가 재결을 신청하지 않으면 토지소유자가 재결 신청을 청구할 수 있고, 그 청구를 받은 사업시행자는 60일 안에 재결을 신청해야 합니다(제30조). 재결에도 불복하면 재결서를 받은 날부터 30일 안에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하거나(제83조), 90일 안에 행정소송을 제기할 수 있습니다(제85조). 가장 실질적인 수단은 감정평가 단계입니다. 토지소유자는 감정평가법인을 추천할 수 있으므로(제68조), 협의 전에 이 권리를 쓰는 것이 금액을 바꾸는 가장 확실한 길입니다.
단계
| 단계 | 기간 | 근거 |
|---|---|---|
| 협의 | 사업시행자가 제시 | 법 제16조·제26조 |
| 재결 신청 | 협의 불성립 시 | 법 제28조 |
| 재결 신청의 청구 | 소유자가 청구 → 60일 안에 신청 | 법 제30조 |
| 이의신청 | 재결서를 받은 날부터 30일 | 법 제83조 |
| 행정소송 | 재결서를 받은 날부터 90일 | 법 제85조 |
| 이의재결 후 소송 | 이의재결서를 받은 날부터 60일 | 법 제85조 |
협의에 응하지 않는 것이 손해가 아닙니다. 재결로 가면 다시 감정을 하므로 금액이 올라가는 경우가 많습니다. 다만 시간이 걸립니다.
감정평가사 추천권
보상금은 감정평가 결과를 산술평균해 정합니다. 평가에 참여하는 법인은 사업시행자가 선정하는 곳과 시·도지사가 추천하는 곳, 그리고 토지소유자가 추천하는 곳으로 구성됩니다(제68조).
사업시행자가 보상계획을 공고하고 열람 기간을 두면, 그 기간에 소유자들이 일정 비율 이상의 동의를 모아 추천서를 내야 합니다. 이 기간을 놓치면 추천 없이 평가가 진행됩니다. 공고문을 받으면 가장 먼저 이 날짜를 확인하십시오.
추천은 보통 소유자 과반의 동의를 요구합니다. 여러 사람이 수용 대상인 경우 서로 연락해 함께 움직여야 합니다. 혼자서는 추천이 어렵습니다.
무엇을 다투나
- 토지 가격 — 비교표준지 선정이 맞는지, 개별 요인을 반영했는지
- 지목·현황 불일치 — 지목은 "전"인데 실제로 주차장으로 쓰고 있었다면
- 영업손실 보상 — 영업을 못 하게 된 기간과 규모
- 지장물 — 건축물, 담장, 수목, 시설물의 평가
- 잔여지 — 남은 땅이 쓸 수 없게 됐다면 잔여지 수용 청구 또는 가치 하락 보상
- 이주·이사비·주거이전비 — 요건을 갖췄는지
도로가 땅 가운데를 지나가면서 남은 땅이 삼각형으로 잘려 쓸 수 없게 되는 경우가 많습니다. 잔여지 수용 청구와 잔여지 가치 하락 보상은 따로 요구해야 합니다. 가만히 있으면 반영되지 않습니다.
무엇을 모아야 하나
- 보상계획 공고문과 열람 자료 — 날짜를 기록
- 감정평가서 — 받아 보고 비교표준지를 확인합니다
- 현황을 보이는 자료 — 날짜가 있는 사진, 항공사진, 사용 계약서
- 영업 자료 — 사업자등록, 부가세 신고서, 카드 매출, 임대차계약서
- 지장물 자료 — 건축물대장, 공사 영수증, 수목 현황
- 인근 실거래 사례
협의서에 서명하면 그 금액으로 끝납니다. 금액에 동의하지 않으면 서명하지 않는 것이 유일한 방법입니다. "일단 받고 나중에 다투겠다"는 길은 없습니다.
시간과 비용
| 대략 | |
|---|---|
| 재결 | 신청부터 재결까지 수 개월 |
| 이의신청 | 재결 후 수 개월 |
| 행정소송 | 1년 이상 걸리는 경우가 많습니다 |
| 수용 시기 | 재결이 나면 보상금을 공탁하고 사업을 진행할 수 있습니다 |
재결이 나면 사업시행자는 보상금을 지급하거나 공탁하고 토지를 사용할 수 있게 됩니다. 다투는 동안 사업이 멈추는 것은 아닙니다. 2026년 10월 기준 제도입니다.
보상계획 공고를 받은 시점에 추천권 기한과 동의 수집을 챙기는 것이 가장 효과가 큽니다. 그 다음은 현황과 영업 자료를 감정 전에 갖춰 두는 일입니다. 재결 뒤에 자료를 만들면 늦습니다.
자주 묻는 질문
그 금액으로 끝납니다. 동의하지 않으면 서명하지 마시고 재결로 가십시오.
다시 감정하므로 올라가는 경우가 많습니다. 다만 시간이 걸리고 반드시 올라가는 것은 아닙니다.
보상계획 열람 기간에 소유자 과반의 동의를 모아 추천할 수 있습니다. 기한을 놓치지 마십시오.
잔여지 수용 청구나 잔여지 가치 하락 보상을 따로 요구해야 합니다. 가만히 있으면 반영되지 않습니다.
영업 사실과 규모를 자료로 보여야 합니다. 사업자등록, 부가세 신고서, 매출 자료를 갖추십시오.
재결이 나면 보상금을 공탁하고 사업을 진행할 수 있습니다. 공사는 멈추지 않습니다.
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제26조(협의 등 절차의 준용)·제28조(재결의 신청)
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제30조(재결 신청의 청구)
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조(보상액의 산정)
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제74조(잔여지 등의 매수 및 수용 청구)
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제83조(이의의 신청)·제85조(행정소송의 제기)
- 중앙토지수용위원회 oclt.molit.go.kr 안내
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